(原标题：华侨城的去地产化实验： 从主题公园到全域旅游)

　　世界之窗、锦绣中华、欢乐谷、东部华侨城……作为国内主题公园运营先驱之一，华侨城集团过去多年已经建立了多个主题公园品牌，不过华侨城并不满足于此，这家公司在文化旅游产业上有更大的野心。

　　其最新的构想是，创新发展“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”模式，通过“全域旅游”切入城镇化和大文旅产业。

　　过去，华侨城多依靠子公司华侨城A(000069.SZ)运营主题公园，并以地产业务作为辅助和补贴，但未来，华侨城的文旅业务将有更多平台，华侨城文化集团、华侨城文化旅游科技股份有限公司，以及刚刚收购的云南旅游(002059.SZ)。

　　既然立志做文化旅游，去地产化就成为华侨城的重要标签。在盈利模式上，华侨城将通过轻资产的管理输出、IP的导入运营，改变依靠地产业务反哺的局面，继续保持其在文化旅游产业的领先地位。

　　全域旅游先行者

　　作为中国最大的主题公园运营商，华侨城转型“文化+旅游+城镇化”战略的核心，就是发挥文化和旅游“造城”的优势，采取政府、村镇、企业、民间社会资本等多方合作共享的PPP模式，搭建新型城镇化综合开发平台。

　　这也符合全域旅游的概念。与传统的景点开发不同，全域旅游将某地整个区域作为旅游度假区打造，当地人和游客都能体验到区域内的文化旅游氛围。

　　“华侨城的发展思路与全域旅游有许多契合之处。”华侨城副总裁姚军表示，从主题公园建设到旅游地产、度假酒店开发，再到文化业务板块，华侨城从一开始就不是“景点旅游”的发展思路，而是开创了“造城”模式。

　　“‘全域旅游’的核心是打破传统旅游产业与其他产业的边界，让旅游业变成驱动经济发展的引擎。目前华侨城所做的，一方面是推动旅游资源的整合，另一方面是推动旅游产业链的整合。”姚军指出。

　　华侨城集团的首例全域旅游尝试，正在云南落地。

　　在上月华侨城集团完成对云南世博、文投的重组后，云南成为集团的“第二总部”。华侨城集团称，包括元阳哈尼梯田、轿子雪山、世博园在内，重组后其管控了云南六成以上的优质旅游资源，将在“十三五”期间投资2000亿元对云南旅游文化产业进行资源整合。

　　华侨城认为，“全域旅游”是云南旅游升级的关键，云南可借此对区域内经济社会资源进行优化提升。在项目开发过程中，华侨城将利用PPP模式破解资金难题，为云南全域旅游建设提供资本保障。

　　伴随集团“文化+旅游+城镇化”战略的确立，取代地产成为华侨城A股东大会热词的，也是以主题公园、特色小镇运营为代表的文化旅游业务。

　　近年来，在集团层面，华侨城新型城镇化项目在广东、四川、海南、山西、河北等地快速落地。在项目中，华侨城通过产业投资、智慧输出、公共服务提升等方式介入全域旅游开发。据了解，去年1-8月，集团签约的多个特色小镇和全域旅游开发项目，总投资金额达4000亿元。

　　“无论四川、云南还是海南，华侨城大规模地规划建设、介入当地城镇化的发展，起到了推动当地全域旅游发展的作用。”姚军表示。

　　在PPP模式下，华侨城提出了共享的理念。过去华侨城多是单打独斗、内生发展，通过文化旅游，衍生出文化酒店、文化演艺、文化节庆等相关业务板块。现在的华侨城则更强调产业协作，根据发展需要，主动联合来自地产、金融、互联网、高新科技研发等各个领域的顶尖机构，组成“云智囊”，共同开发战略项目。

　　盈利模式之变

　　作为华侨城集团的主要上市平台，华侨城A主要有两块业务：文化旅游与房地产开发。2016年年报显示，这两项主营业务分别占华侨城营收的45.11%和53.39%。

　　多年来，这种“文旅+地产”的营收结构，使得外界通常把华侨城看作一家“做主题公园的地产商”。

　　华侨城A运营模式的本质，是通过高周转高毛利率的地产销售去反哺长周期的旅游行业。在近期与投资者交流中，华侨城承认这一模式存在问题：“在旅游资源比较丰富，地产市场相对落后的区域市场，‘旅游+地产’模式有其自身的局限性。”

　　华侨城正在努力去地产化。华侨城有关人士告诉21世纪经济报道记者，在资源获取上，华侨城不仅仅是自己去拿项目，也会和相关土地方、资源占有方合作，搭建共享平台。

　　这种共享模式下的轻资产管理输出，将提供不一样的盈利方式。“这将有效降低经营风险和投资压力，能激发不同产业的融合发展。”华侨城认为。

　　而文化旅游产业核心的盈利模式，是IP运营。与迪士尼相比，缺少原创IP一直是中国主题公园的短板。广发证券指出，中国的主题公园运营商大多未涉及与主题公园内容文化相关的影视动漫、文化创意等附加值较高的业务。

　　如今，在IP领域发力的华侨城正试图补齐这块短板。IP自身也具有轻资产特点。此前多家开发商均把开发IP作为轻资产化、去地产化的重中之重，如今华侨城也进行了这一尝试。

　　担当IP运营重任的是华侨城文化集团，其定位“中国城市文化运营商”，以文化新镇和文创科技产业园区开发与运营、IP内容文化产业投资与运营、城镇公共文化服务策划与运营为三大核心业务，涉及文化新镇、VR产业、影视动漫、文化产业基金管理等多个领域，目前已开发建设深圳甘坑新镇。

　　作为华侨城的首个特色小镇样本，深圳甘坑小镇成为其构建“IP+VR”模型的实验地。据甘坑小镇负责人介绍，这一模式的逻辑是，通过对当地文化特色的挖掘，为IP提供故事内涵;通过VR/AR作为IP的表达手段，进行规模化生产复制;通过产业资本嫁接及人才培养，为IP提供发展支撑。

　　甘坑小镇第二期将建成中国第一座原创主题VR乐园，预计今年夏季开业，届时将以自身IP形象为原型，公演中国第一部原创VR电影《小凉帽之白鹭回来了》。

　　除了文化集团，华侨城文化旅游科技股份有限公司也在致力于数字科技在主题公园行业的应用。该公司推出华侨城新一代文化科技型和虚拟现实型的“卡乐”系列主题公园。位于广西柳州的“卡乐星球”主题公园，不久将正式建成开放。

　　这些IP运营公司与华侨城A、云南旅游等华侨城旗下平台共同协作，推动文化旅游盈利模式的真正落地，华侨城将彻底转变为文旅集团。

　　数据显示，2016年华侨城在文化相关产业的投资额近260亿元，占全年投资总额的65%。集团营业收入中，文化产业相关综合收入占总收入的六成以上;集团利润突破90亿元，资产规模超1700亿元。

　　接近华侨城的人士透露，集团今年的营收目标为800亿元，利润总额目标120亿，将首次超过百亿。