本报讯(记者 王天淇)密云法院近日审结一起因开发商逾期交房引发的购房纠纷，法院最终判决开发商违约，需向业主支付违约金。逾期近3年交房，前后两起官司，开发商为此共被判赔约24万元。

　　2012年7月19日，郭女士与房地产开发公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定购买该公司在密云开发建设的一处住宅房屋。按照约定，开发商应于2013年6月30日前将房屋交付给郭女士，但郭女士入住该房屋的实际时间却是2016年6月1日，开发商逾期交房近3年。

　　郭女士称，2015年1月22日，她收到了开发商发出的入住通知单。次日，郭女士前往办理入住手续时，却被工作人员告知无法提供《规划验收批准文件》《竣工验收备案表》等材料，郭女士拒绝接收房屋。她认为，按照约定，开发商逾期交房超过90日的，若买受人要求继续履行合同，则开发商应承担违约责任，并按照合同要求，按日支付购房款万分之二的违约金。

　　随后，郭女士将开发商诉至法院，要求开发商支付自2013年7月1日至2015年1月23日间的违约金共计约13万元，密云法院一审支持了这一诉请，开发商不服，提起上诉，被市三中院驳回，维持原判。后开发商支付了这笔违约金。

　　2016年5月30日，涉诉房屋通过验收，郭女士再次前往办理入住手续时，被告知须先交纳2015年1月19日至2016年5月31日期间的供暖费和物业费。郭女士无奈，只好交纳了上述费用。但郭女士认为，她在2015年时拒绝接收房屋是因为开发商过错，于是再次向法院提起诉讼，要求开发商支付自2015年1月至2016年5月期间的违约金共计11万余元，并要求偿还其已交纳的供暖费、物业费。

　　对此，开发商辩称，2012年12月，消防局曾下发升级建筑外墙保温材料的通知，由于市场上的保温材料供应不足，影响了工程进度，因此才没能如期完工交房，属不可抗力因素，公司不存在过错。但2015年1月23日，公司已经向郭女士发出了入住通知，是郭女士拒绝接收房屋，因此公司也不应承担责任。

　　法院经审理认为，双方在合同中约定的交付房屋的条件包括开发商应取得相关竣工验收手续，但开发商直到2016年6月1日才取得相关验收文件，故郭女士有权不接收房屋，逾期交房的违约责任应由开发商承担，郭女士要求开发商支付违约金的主张于法有据;因郭女士未能在2016年6月1日前入住该房屋，故其交纳的该日期之前的物业费、供暖费，开发商应予赔偿。而不可抗力因素是指不能预见、不能避免的客观情况，因升级保温材料而影响施工进度的情况不属于不可抗力因素，故判决开发商支付郭女士逾期交房违约金11万余元并如数偿还供暖费、物业费。

　　马上就访

　　开发商导致的商品房纠纷猛增

　　据密云法院调研结果显示，该院今年受理的因开发商延迟交房和逾期办理房产证引发的商品房预售合同纠纷案件617件，另外诉前化解1300余件，是去年此类案件总数的10倍。

　　导致此类纠纷增长迅猛的主要原因在于开发商的不规范操作。有的开发商因手续不全导致无法按期办理房产证，例如没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金，没有完成竣工备案，没有按整体规划小区配套设施无法通过综合验收等;有的开发商则受经济利益驱使，向购房人恶意隐瞒没有商品房预售许可证的重大事实;还有的开发商认为预售合同中未约定延期履行责任，不同意赔偿，或是因延期太久导致违约赔偿金额巨大，经济上无力承担。

　　法官提示

　　购房前应查询开发商预售证

　　密云法院法官吕书义告诉记者，许多购房人经验不足，没有验证开发商的商品房预售许可证就与其签订了预购合同，为纠纷产生埋下隐患。

　　“举个例子，如果预售许可证上标明了建筑楼层为17层，但你的合同上是19层，那不用问了，验收一定通不过，交房肯定要逾期。”因此，消费者在签订预售合同前，可向住建部门咨询房屋开发商是否已取得预售许可证，楼盘现有建设情况是否与规划一致，避免损失。

　　同时，吕书义也提示，在合同中应对有关逾期交房的条款尽量细化，逾期多久则如何支付违约金都要明示，“不要只单写一句：若逾期交房则开发商承担违约金。这样对开发商起不到约束作用，购房者还是要吃亏。”